안녕하세요.

빅토리아에 살고 있는 등대지기입니다.

오늘은 캐나다 세금신고 시리즈 6번째 시간으로 –CRA의 주거용 부동산 면제에 관한 4가지 일반적인 질문에 관하여 함께 나눌까합니다.

필자는 지난 10년 (2014-2024)동안 비영리단체및 개인을 상대로 CPA Canada - Financial Literacy Program 의 자원봉사자로 활동해 왔으며, Victoria Immigrant & Refugee Center society , ICA, and Township of Esquimalt 의 새로운 이민자들을 위해 강연 및 상담 ( Income Tax Volunteer) 을 해왔습니다.



오늘 말씀드리는 내용은 캐나다 공인회계사 협회가 발행한 “4 common questions about the CRA’s principal residence exemption” 을 바탕으로 재정관리에 관한 지혜를 배워보려고 합니다.



오늘 말씀드리는 내용은 고객이 이 면제 (Principal Residence Exemption) 를 최대화하고 부동산 매각 시 세금을 최소화하는 데 도움이 될 수 있습니다.

개인 소득세 신고 시, 부동산 매각 보고는 가치 상승과 자본 이득세에 따라 혼란스럽고 비용이 많이 들 수 있습니다.

다행히 캐나다 소득세법(ITA)에서는 주거용 부동산의 매각이 주거용 부동산 면제(PRE)를 통해 이 세금에서 면제될 수 있습니다.

2016년 캐나다 국세청(CRA)이 주거용 부동산 매각을 PRE를 받기 위해 매도자의 소득세에 보고하도록 요구하고, 자격 요건을 강화하였습니다. 다수의 부동산을 소유한 캐나다 부동산 소유자는 PRE 신청 시 여러 가지 사항을 고려해야 합니다.



1.주거용 부동산으로 간주되고 PRE 자격을 얻기 위해 얼마나 오래 거주해야 합니까?

CRA는 특정 연도에 주거용 부동산으로 간주되기 위해 개인 또는 그 가족 구성원(배우자, 사실혼 배우자 또는 자녀)이 주거지에 거주해야 하는 정확한 기간을 명시하지 않습니다.

세금 규정은 주거지가 그 해에 "일반적으로 거주"하는지 여부를 참조하는데, 이는 비교적 낮은 기준입니다. 보다 중요한 문제는 짧은 기간 동안 보유한 부동산이 매각 시 소득 이득을 가져올지 자본 이득을 가져올지 여부입니다. 고객은 CRA가 주거지가 주거용 부동산인지 또는 부동산 거래와 같은 사업의 일환인지 여부를 판단하기 위해 주거지에서의 기간, 소득원, 부동산 구매 패턴 등의 증거를 분석할 것임을 주의해야 합니다.



2. 별장과 같은 다른 부동산도 주거용 부동산으로 지정되어 PRE 자격을 얻을 수 있습니까?



대부분의 부동산(예: 주택이나 별장)은 주거용 부동산으로 지정될 수 있습니다. 심지어 캐나다 외부에 위치한 계절 거주지도 소유자 또는 그 가족이 청구되는 각 연도에 일반적으로 거주하면 가능합니다.

고객은 가족(배우자, 사실혼 배우자, 18세 미만의 자녀)당 연간 한 개의 부동산만 주거용 부동산으로 지정할 수 있음을 인지해야 합니다.

매각된 부동산이 주거용 부동산으로 간주되지 않는 경우, 지정되지 않은 연도에 대한 자본 이득세가 부과됩니다.



3. 수익을 창출하는 부동산이 주거용 부동산으로 간주되어 PRE 자격을 얻을 수 있습니까?



CRA는 주거용 부동산 매각의 의무적 소득세 보고를 도입하여 면제 적용 시점을 제한했습니다. 전반적으로 외국 부동산 소유권, "빠른 뒤집기" 또는 단기 보유(주거용 부동산 자격이 없는 부동산에 대해), 소유자가 매년 "일반적으로 거주"하지 않은 부동산, 건축 후 점유하고 매각하는 연속 건축업자 등에 대한 모니터링이 강화되었습니다.

따라서 주로 수익을 창출하기 위해 사용되거나 재고로 간주되는 부동산은 PRE 자격을 얻을 수 없습니다. 여기에는 장기 또는 단기 임대로만 사용되는 부동산이나, 소유자가 한 유닛을 점유하고 나머지를 임대하는 부동산이 포함됩니다.



4. 주거용 부동산 매각을 CRA에 보고하지 않을 경우 어떤 벌금이 부과됩니까?

소유자가 주거용 부동산 매각을 보고하지 않으면 CRA에 따르면 월 $100의 지연 신고 벌금이 최대 $8,000까지 부과될 수 있습니다. 또한, 매각을 보고하지 않으면 면제가 거부되어 자본 이득세가 부과될 수 있습니다.