캐나다, 모기지 연체 급증 조짐… CMHC “고금리 부담에 주택시장 압박 심화”
금리 3%p 상승에 비틀거리는 가계… 200만건 대출 갱신 앞둬
캐나다의 주택담보대출(모기지) 연체율이 상승세를 보이며, 올해와 내년 대규모 대출 갱신을 앞둔 가계들의 상환 부담이 커질 것으로 전망되고 있다. 캐나다모기지주택공사(CMHC)는 “모기지 연체율이 앞으로 더 오를 것”이라며 상황을 면밀히 관찰하고 있다고 밝혔다.
CMHC의 부수석 이코노미스트 알레드 앱 이오르워스(Aled ab Iorwerth)는 최근 오타와에서 CTV뉴스와의 영상 인터뷰에서 “전반적으로 연체율과 체납 건수가 상승 추세를 보일 것”이라며 “높은 금리로 인한 모기지 갱신이 가계 소비를 위축시키고, 이는 경제 전반에도 하방 압력을 가할 것”이라고 말했다.
CMHC가 발표한 자료에 따르면, 캐나다의 모기지 연체율은 2022년 0.14%로 수년 만에 최저치를 기록했지만, 2025년 2분기에는 0.22%로 상승했다. 이는 2012년 최고치였던 0.38%보다는 낮지만, 최근 몇 년간 꾸준한 증가세다.
이오르워스는 “전반적인 연체율은 아직 역사적으로 낮은 수준이지만, 일부 지역에서는 연체와 체납이 급격히 증가하는 모습이 뚜렷하다”고 밝혔다.
그는 주택 및 콘도 금리가 5년 전보다 평균 3%포인트 정도 높아졌다고 추정했다. 다만 구체적인 상환 부담 증가액은 제시하지 않았다.
2020년 팬데믹이 시작될 당시 낮은 금리로 인해 많은 캐나다인들이 주택과 콘도를 구입했다. 그러나 CMHC에 따르면, 올해와 내년 사이에 약 200만 건의 모기지 계약이 갱신을 앞두고 있다.
캐나다 중앙은행(BoC) 분석에 따르면, 전체 모기지의 약 60%가 2025년 또는 2026년에 더 높은 금리로 갱신될 예정이다. 대부분은 5년 고정금리 대출로, 금리 상승에 따른 부담이 불가피하다.
이오르워스는 미·캐 무역 갈등과 높은 생활비, 경기 둔화가 가계의 상환 부담을 가중시키는 주요 요인이라고 지적했다. “경제 전반이 위축되면 기업의 투자와 고용도 줄어들어 주택 시장에 악영향을 미칠 것”이라고 그는 덧붙였다.
CMHC는 이러한 상황이 주택난을 더욱 악화시킬 수 있다고 우려했다.
“개발업자와 건설업체들이 불확실성을 이유로 신규 착공을 미루게 되면, 몇 년 후 주택 공급 부족으로 인해 가격이 다시 상승하는 악순환이 벌어질 수 있다”고 이오르워스는 경고했다.
한편, TD은행의 이코노미스트 마리아 솔로비예바(Maria Solovieva)는 7월 보고서에서 “높은 금리 부담에도 불구하고 이번 모기지 갱신이 금융 시스템 전체를 충격에 빠뜨리지는 않을 것”이라고 분석했다. 그녀는 “전체 모기지 이자 지급액은 오히려 감소세를 보이고 있다”며, “2024년 하반기 기준 모기지 이자 지출은 평균 1.7% 하락했다”고 밝혔다.
■ 가장 큰 타격은 토론토 콘도 소유주
CMHC는 특히 2020~2021년에 낮은 금리로 모기지를 받은 토론토 콘도 소유주들에 대해 우려를 표했다.
이오르워스는 “팬데믹 당시 콘도는 주택보다 상대적으로 저렴해 매력이 컸고, 건설 붐과 낮은 금리가 맞물리면서 많은 구매자가 몰렸다”고 설명했다. 하지만 5년 고정금리 계약을 맺은 이들 중 상당수가 현재 훨씬 높은 금리로 갱신해야 하는 상황에 놓였다고 덧붙였다.
그는 또 “토론토의 높은 실업률이 연체 증가를 더욱 부추기고 있다”고 경고했다.
토론토의 주택담보대출 서비스업체 홈에쿼티 파트너스(Home Equity Partners)의 CEO 셰일 와인레브(Shael Weinreb) 역시 “토론토를 중심으로 연체 증가가 이미 가시화되고 있다”고 밝혔다.
그는 “생활비가 너무 올라서 대출 상환을 유지하기 어려운 가정이 많다”며 “많은 사람들이 신용카드나 신용한도(LOC)에 잔액을 남겨 두며 버티는 상황”이라고 말했다.
이오르워스는 밴쿠버와 몬트리올에서도 비슷한 압박이 나타나고 있지만, 토론토만큼 심각하지는 않다고 평가했다.
반면, 앨버타주는 비교적 견조한 경제를 유지하고 있어 “일부 연체를 흡수할 여력이 있다”고 말했다.
“온타리오보다 앨버타의 경제는 훨씬 탄탄하다”며 “따라서 앨버타는 이번 연체 증가의 충격을 완화할 수 있을 것”이라고 그는 전망했다.
