올 캐나다 주택시장의 5대 변수는?

<이슈> 올 캐나다 주택시장의 5대 변수는?

격변의 시기 지나고 올해는 주택시장 진정 예상

캐나다 주택시장에서 격변의 시기가 종식을 고하고 올해는 시장이 보다 진정될 것이라는 전망이 나왔다.

2016년 3월 평균 $688,011이던 토론토 집값이 1년 뒤에는 $916,567(+$228,556, +33.2%)로 올랐다. 다음 달인 2017년 4월 토론토 일원에 15%의 비거주자세가 도입되자 이 지역 집값은 다시 곤두박질을 쳐 5개월 후인 같은 해 8월에는 다시 $732,292(-$184,275, -20.1%)로 폭락하는 등 롤러 코스트 장세를 보였다.

토론토와 쌍벽을 이루는 밴쿠버 주택시장에서도 외국인특별세가 도입된 2016년 8월을 전후로 이와 비슷한 양상이 똑같이 발생했다.

이 같은 격변의 시기를 보내면서도 지난해 3분기 기준 캐나다 평균 집값은 $628,000을 기록, 1년 전의 $555,000에 비해 13% 올랐다. 그러나 올해는 몇 가지 중요한 긍정적 변수와 부정적 변수가 뒤섞이면서 시장이 보다 진정된 모습을 보일 것이라는 것이 많은 전문가들의 일치된 전망이다.

부동산회사 로열 르페이지는 전국 53개 도시지역의 올해 표준주택 값이 $661,919를 기록하면서 작년보다 4.9% 오를 것으로 점치는가 하면, 로열은행(RBC)은 전국 평균 집값이 2.2% 상승, $501,400를 기록할 것이라고 전망했다.

다음은 전문가들이 꼽은 올 주택시장을 지배하게 될 다섯 가지 주요 변수.

1. 스트레스 테스트(Stress Test): 이미 예고된 대로 지난 1일부터 스트레스 테스트가 본격 시행에 들어갔다. 이에 따라 20% 이상 다운페이 함으로써 모기지보험을 살 필요가 없는 비보험 구입자(Uninsured Buyers)들은 은행에서 받는 모기지 금리에 2%를 더한 금리를 감당할 수입이 있다는 것을 증명해야 한다.

이로 인해 더 큰 집으로 늘려가려는 계획을 가진 사람들을 포함한 상당수의 사람들이 주택구입을 연기하거나 낮은 가격대의 매물로 눈을 돌릴 수 밖에 없게 됐다. 이는 곧 집값 하락으로 이어져 20% 미만 다운페이하는, 즉 모기지보험을 구입해야 하는, 많은 생애 첫 주택구입자들에게는 오히려 유리할 수도 있다는 분석도 나온다.

로열 르페이지의 필 소우퍼 사장은 “스트레스 테스트가 시장에 미치는 영향이 생각보다 크진 않을 것”이라면서 “이유는 대형 은행들이 이미 암암리에 스트레스 테스트에 준하는 내부 절차에 따라 심사를 해온데다 모기지를 갱신하거나 금융감독원의 감독을 받지 않는 소위 제2금융권에서 모기지를 빌릴 때는 스트레스 테스트를 받지 않아도 되기 때문”이라고 설명했다.

한편 TD이코노믹스는 스트레스 테스트로 인해 전국의 주택수요가 5~10%가량 줄어들 것으로 예상하기도 했다.

2. 금리: 금리가 오르면 이자부담은 그만큼 늘어나고 따라서 주택수요는 줄고 그러면 집값은 떨어진다. 로열은행은 올해에도 견실한 경제성장이 유지되면서 캐나다은행(BoC)이 올해 안에 기준금리를 1% 추가인상할 것이라고 전망했다.

소우퍼 사장은 금리가 오르더라도 5년, 10년 전에 비하면 여전히 낮은 수준이라서 금리인상이 집값에 미치는 영향은 그리 크지 않을 것이라고 예측했다.

3 밀레니얼 세대: 올해는 베이비 부머 세대의 자녀들인 소위 밀레니얼 세대(Millenials), 즉 25~30세 청년층 수가 지난해보다 5%가 많은 256만 명으로 사상 최다를 기록하게 된다.

소우퍼 사장은 “작년 6월에 실시된 조사결과 이들 중 자기집을 소유하고 있는 사람은 35% 수준”이라면서 “나머지 중 69%가 향후 5년 이내에 집을 살 계획을 가진 것으로 조사되는 등 이들의 잠재력은 실로 대단하다”고 평가했다.

즉, 스트레스 테스트나 금리인상 등으로 주택시장진입을 포기하는 사람이 늘더라도 생애 첫 집을 구입하려는 또 다른 잠재적 구매자들이 그 빈자리를 채우면서 집값을 떠받칠 것이라는 것.

4. 이민자 증가: 주택시장에 또 다른 긍정적 변수는 이민자 증가다. 캐나다는 지난 2004~2014년 사이 해마다 23만6,800~28만1,000명의 외국 이민자들을 받아왔다. 그러나 자유당 정부가 들어서면서 그 수는 매년 늘어 2016년 29만6,000명, 2017년 30만 명, 올해는 31만 명을 받아들인다는 계획이다.

소우퍼 사장은 “이들 이민자들이 지속적으로 주택수요를 늘리면서 특히 이민자들이 주로 정착하는 대도시를 중심으로 주택 수요와 가격상승이 예상된다”고 말했다.

5. 다른 나라의 정책 변화: 때로는 다른 나라의 정책변화가 캐나다 주택시장에 무시하기 어려운 변수로 작용하기도 한다. 지난 2007~2009년 사이 미국 발 금융위기가 그 좋은 예. 이 기간 중 캐나다 집값은 11%나 떨어졌다.

올해부터 뉴질랜드에서 시행에 들어간 외국인 비거주자들의 기존주택 구입금지정책 역시 캐나다 주택시장에 일정 부분 영향을 미칠 것이라는 전망이 나온다. 세계의 부유한 투자자들이 뉴질랜드 대신 캐나다로 눈을 돌리면서 집값 상승을 부추길 우려가 있다는 것.

전문가들은 결론적으로 올 캐나다 집값은 오름세가 유지되지만 그 속도는 완만한 수준에 그칠 것이라고 입을 모았다.

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